Вопросы по ЖКХ. Ответы – от «ЖКХ Контроль»

Жители Сыктывкара обратились в «Панораму столицы» с вопросами по разным аспектам сферы ЖКХ. По традиции консультации нашим читателям предоставлены руководителем центра «ЖКХ Контроль» в Коми Дарьей Шучалиной, также возглавляющей постоянную рабочую группу по вопросам ЖКХ в Общественной палате республики.

— Правда ли, что с нового года при продаже жилплощади больше не придется платить налог?

— С 2020 года НДФЛ с продажи квартиры начисляться не будет, но только в том случае, если речь идет об единственном жилье, причем таком, которое находилось в собственности не менее трех лет (до настоящего времени минимальный срок владения недвижимостью для продажи без налога в размере 13 процентов составлял пять лет).

— Наша управляющая компания без согласия собственников подсоединила к канализации дома нежилое здание. Куда нам пожаловаться?

— Обратиться следует в госжилинспекцию (ГЖИ) муниципалитета. Этот орган уполномочен по вашему письменному заявлению организовать проверку. Если факт проведения работ подтвердится, инспекция выяснит по документам: заручилась ли компания согласием собственников, было ли проведено общее собрание по вопросу использования общего имущества, в частности, подключения нежилого объекта (при условии, что внутридомовая инженерная система водоотведения оформлена в состав общего имущества вашего многоквартирного дома).
Подчеркну: только собрание вправе принять решение о пользовании общим имуществом иными лицами. Такое правило предусмотрено частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса России, а также пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением федерального Правительства №491.
Если компания оказалась нарушителем, ее руководителя ГЖИ сможет привлечь к административной ответственности за нарушение лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП) и обяжет устранить незаконное подключение.

— Наше ТСЖ в течение полутора лет взимало с нас плату за содержание и ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления. На деле оборудование в доме не работало. Можем ли мы потребовать возвращения нам денег?

— И в этом случае вам дорога – в госжилинспекцию. Ей предстоит установить, действительно ли компания ненадлежаще обслуживала противопожарные системы, однако плату за их содержание и ремонт взимала регулярно. В таком случае ей выдадут предписание провести перерасчет ранее начисленных платежей. Также ее обяжут инициировать общее собрание собственников по вопросу о восстановлении или приобретении новой системы противопожарной сигнализации.
Как правило, в таких случаях управленцам жилфондом отводят три месяца, чтобы исполнить все требования. По истечении установленного инспекцией срока управляющая организация должна будет отчитаться о том, что собственники и наниматели всех квартир дома получили платежные документы с перерасчетом, а также о проведенном внеочередном собрании с принятием решения о приобретении и установке противопожарной сигнализации и включении ее в состав общего имущества дома.

— Должны ли мы как собственники или наниматели платить за содержание общего имущества в доме независимо от факта его использования?

— Верховный суд России разъяснил по этому поводу: платить нужно за степень благоустройства, а не за факт пользования (постановление Президиума № 4910/10).
Собственники нежилых помещений в расчете на квадратный метр обязаны вносить плату в том же размере, что и собственники жилых помещений. Не имеет значения, что собственник нежилого помещения не пользуется лифтами, лестничными площадками, входными группами, домофонами, подвалами и чердаками. Уменьшить ему размер платы может только общее собрание собственников на основании предложений управляющей компании или ТСЖ, либо ЖСК.
Общее собрание вправе установить дифференцированный размер платы за содержание жилья, и тогда будут различные платежи за содержание дома для собственников жилых и нежилых помещений. Конституционный суд России подтвердил, что законодательство не запрещает учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении размера такой платы.
Но правило действует только для многоквартирного жилфонда, которым управляют жилищные объединения или непосредственно собственники помещений (постановление Конституционного суда РФ № 5-П).